Il condominio può creare molte situazioni conflittuali tra vicini, in particolari per le parti comuni.
Gestione delle spese, difficoltà di accordo sulle opere di manutenzione e miglioramenti necessari, sono solo alcuni dei motivi che possono far dar luogo a dei litigi.
Per evitare di ritrovarsi impreparati o di incorrere in abusi di vicini poco rispettosi dei limiti, è utile conoscere i diritti e i doveri assegnato dai regolamenti condominiali e dalla legge, in particolar modo per le aree comuni come rampe di scale, giardini, ascensori, parcheggi, tetto, etc.
Quali sono le parti comuni del condominio?
L’articolo 1117 del Codice Civile non contiene una definizione di parti comuni, limitandosi a indicare quali parti dell’edificio sono da considerarsi comuni tra tutti i condomini e il regime giuridico a cui sono soggette.
Le parti comuni sono quegli spazi condivisi da tutti i residenti di un edificio: scale, corridoi, cantine e così via. Lo spazio comune è diviso in tre categorie: struttura dell’edificio (le fondamenta, i pavimenti, il tetto); locali utilizzati per i servizi comuni (una reception, una lavanderia); e opere destinate all’uso comune (scale, ascensori).
Modifica delle parti comuni del condominio
Nel caso in cui venga proposta una modifica, deve essere convocata l’assemblea dei partecipanti al condominio. In questa convocazione, è importante indicare quali parti dell’edificio sono oggetto di una possibile modifica e la nuova destinazione d’uso.
Le modifiche possono essere decise nelle assemblee condominiali in cui votano i 4/5 dei partecipanti e i 4/5 del valore dell’edificio, per motivi di interesse condominiale. Tuttavia, le modifiche che pregiudicano la stabilità o la sicurezza dell’edificio, alterano il decoro architettonico o compromettono l’indivisibilità delle aree comuni possono essere decise solo con il consenso unanime di tutte le unità condominiali di un edificio.
Le parti comuni sono irrinunciabili e indivisibili
Nessun condomino può rinunciare alle parti comuni di un condominio o pretendere che il vengano divise.
L’articolo 1118 del codice civile prevede che nessuno può rinunciare ai diritti sui beni comuni e quindi rifiutarsi di pagare le spese di manutenzione e conservazione.
Diritti e doveri dei condomini
I proprietari dei condomini hanno il diritto di usare gli spazi comuni, ma non di rinunciarvi. Questo significa che possono usare la piscina, i campi da tennis e altri servizi, ma non rinunciare al loro diritto di usare questi spazi.
Inoltre, i proprietari del condominio hanno il diritto di mantenere i propri sistemi di riscaldamento e raffreddamento indipendenti, a condizione che non interferiscano con il funzionamento del sistema condiviso dell’edificio e non comportino un aumento delle spese di manutenzione per gli altri proprietari del condominio.
Tutti i proprietari del condominio devono avere uguale accesso alle aree e ai servizi comuni dell’edificio.
Per ciò che riguarda i doveri, invece, i proprietari del condominio devono pagare le spese di funzionamento, manutenzione e conservazione degli impianti idraulici, elettrici e di riscaldamento dell’edificio. E devono anche contribuire a pagare le spese per il servizio di pulizia appaltato dall’associazione condominiale.
Tutelare le parti comuni
Se un proprietario o un gruppo di proprietari si impegna in attività che influenzano sostanzialmente e negativamente l’uso delle aree comuni, il consiglio di condominio può richiedere la convocazione di un’assemblea speciale, in cui può ordinare al proprietario di fermare le sue attività (o avvertirlo di cessare tale attività), come stabilito dall’articolo 1117-quater del codice civile.
Enrica Mazzei Tel. 393 5630028
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