Che sia perché pensiamo di vendere la casa, o perché vogliamo vederci chiaro sulle tasse che paghiamo, o ancora per semplice curiosità, scoprire il valore catastale della nostra casa può tornarci molto utile. Ecco come calcolarlo!
Il valore catastale di un immobile è fondamentale all’interno di numerosi calcoli, che siano essi legati alle imposte che andremo a pagare (di successione, di registro, catastali o ipotecarie), oppure al valore di mercato minimo della nostra casa qualora volessimo venderla.
A cosa serve il valore catastale?
Stabilire come prezzo di vendita di un immobile un valore inferiore a quello catastale, ci farà ricevere una cartella esattoriale direttamente dall’Agenzia delle entrate per mancato versamento delle congrue imposte. Queste norme servono a contrastare l’evasione fiscale, un fenomeno purtroppo fin troppo diffuso all’interno del mercato immobiliare.
Sempre più spesso si è costretti a svendere il proprio immobile per far fronte a spese improvvise, ma questo al fisco non interessa. Anche il compratore rischia di incorrere in sanzioni se l’immobile è venduto a un prezzo inferiore al valore catastale, quindi calcolarlo ci tutela da eventuali rischi.
Tuttavia ricordiamoci che il valore catastale, non è il valore di mercato, ma viene utilizzato per i motivi sopracitati e per calcolare il tasso annuo di locazione, che non può essere inferiore al 10% dello stesso.
Le categorie di immobili
Non tutti gli immobili sul mercato sono uguali e, in base ad essi e alla loro categoria d’appartenenza, hanno un coefficiente diverso che per legge dovremmo utilizzare nel calcolo che andremo a fare.
- Categoria A per immobili a destinazione ordinaria (che si distinguono poi in prima casa e diversi da prima casa);
- Categoria B per immobili ad uso collettivo;
- Categoria C per immobili commerciali;
- Categoria D per immobili a destinazione speciale;
- Categoria E per immobili a destinazione particolare;
- TERRENI non edificabili (agricoli e non);
Come si calcola?
Per ottenerlo dobbiamo partire da una base: la rendita catastale, presente all’interno della visura catastale. Quell’importo va rivalutato per il 5%, quindi eseguiamo l’operazione:
rendita catastale (rc) x 1,05 = rendita catastale rivalutata (rcr).
Una volta ottenuta la rendita catastale rivalutata, dobbiamo moltiplicare per un coefficiente stabilito dalla legge. Nel caso di una prima casa, ad esempio, è pari a 110. Eseguendo quindi il calcolo: rcr x 110 = valore catastale. Ovviamente il coefficiente non è uguale per ogni immobile, ma cambia in base all’uso e alla categoria:
- Prima casa: 110
- Diverso da prima casa, categoria A, C: 120
- Fabbricati di categoria A/10 e D: 60
- Fabbricati di categoria B: 140
- Fabbricati di categoria C/1 ed E: 40,80
- Terreni non edificabili: 90
Valore venale
Se vogliamo calcolare il valore di un terreno edificabile, questi non sarà il valore catastale, ma il valore venale. Per calcolarlo dobbiamo moltiplicare l’intera superficie dell’area edificabile, per il valore al metro quadrato definito dall’ufficio tecnico comunale, tramite il valore dell’area specifica fabbricabile.
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