Quando si riceve un immobile in eredità, può capitare che, per necessità o per semplice scelta, si decida di venderlo.
È possibile vendere una casa ricevuta per successione ma, affinché il tutto avvenga in tempi celeri e senza particolari problemi, bisogna prestare attenzione ad alcuni aspetti dell’atto di compravendita.
Ci sono alcuni documenti e atti che sono essenziali e che devono essere in regola, inoltre, bisogna versare tasse e imposte nei termini stabiliti dalla legge.
C’è anche il caso il cui l’immobile sia stato ereditato da più persone, come comportarsi in questo caso? Cerchiamo di fare chiarezza sull’argomento.
Dichiarazione e tassa di successione
Quando si riceve un’immobile in eredità, la prima cosa da fare è presentare la dichiarazione di successione, un atto che notifica, ai fini fiscali, il trasferimento del bene agli eredi e che, deve essere presentata entro un anno dopo la morte della persona che l’ha lasciata.
A partire dal 1°gennaio 2018, la dichiarazione di successione è inviata all’Agenzia delle Entrate tramite il software disponibile sul sito ufficiale.
In questo documento sono elencati tutti i beni appartenuti al defunto che, servono a determinare le tasse sull’eredità.
È un passaggio fondamentale, in quanto nessun bene può essere venduto se prima non sono state pagate le imposte dovute.
Le aliquote della tassa di successione variano in base al grado di parentela dell’erede e sono: 4% sul valore catastale dell’immobile con franchigia pari a 1.000.000 di euro per coniuge e figli; 6% per fratelli e sorelle; 6% sul valore catastale senza applicazione di franchigia per nipoti, zii, cugini di primo grado, suoceri e cognati e 8%, senza applicazione di franchigia, per tutti gli altri soggetti, tra cui il convivente.
Inoltre, sono da pagare l’imposta ipotecaria (2%) e catastale (1%), l’imposta di bollo, la tassa ipotecaria e il tributo speciale catastale. Quest’ultima tassa si versa qualora si voglia procedere alla vendita dell’immobile non oltre i 30 giorni dalla dichiarazione di successione. In tal caso bisogna fare domanda di voltura catastale all’ufficio del catasto e pagare 55 euro, più 16 euro di imposta di bollo per ogni 100 pagine della domanda.
Accettazione e trascrizione eredità
Oltre a questi adempimenti elencati, se ne aggiungono altri legati alla volontà di vendere l’immobile ricevuto per successione.
Per vendere l’immobile non basta aver presentato la dichiarazione di successione, è necessario aggiungere altri due atti: l’accettazione dell’eredità e la trascrizione della stessa.
L’atto di accettazione occorre in quanto, gli eredi, con la sola dichiarazione di successione, non stanno accettando effettivamente i beni ricevuti.
Questo atto può avere due forme: l’accettazione espressa, in cui l’erede dichiara in modo esplicito di accettare l’oggetto in eredità, presentando la dichiarazione formale a un Pubblico Ufficiale o redigendo una scrittura privata autenticata.
L’accettazione tacita, in cui l’erede non compie nessun atto formale ma, assume comportamenti che esplicitano la sua volontà di accettare i beni ereditati.
Vendere un immobile ereditato rientra nel secondo caso, per cui l’accettazione tacita deve essere trascritta, altrimenti la compravendita non può concludersi.
Con la trascrizione dell’accettazione dell’eredità, si certifica a tutti i soggetti coinvolti che la proprietà dell’immobile è passata dal defunto all’erede che vuole vendere.
La trascrizione può avvenire anche contemporaneamente al rogito, che però non può concludersi senza quest’atto.
Vendita di un immobile con più eredi
Se l’immobile appartiene a più eredi, è fondamentale che tutti diano il consenso a procedere con la vendita.
Se non tutti sono d’accordo, è possibile vendere solo la propria quota, e in questo caso gli eredi hanno diritto di prelazione. Il che vuol dire che bisogna prima proporre l’acquisto a chi possiede le altre quote e, solo nel caso non siano interessati, si può procedere con acquirenti terzi.
Altra possibilità è quella di sciogliere la comunione davanti al giudice. Questa strada viene percorsa dopo che il primo tentativo di mediazione con i coeredi non è andato a buon fine o non si è trovata altra soluzione.
Il giudice stabilisce le condizioni di vendita in base alle norme vigenti in materia e dividere il ricavato tra gli eredi.
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